La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) señala que, aunque la posibilidad de solicitar la moratoria hipotecaria ya no está disponible, «sigue estando vigente el código de buenas prácticas bancarias». Se deberán cumplir unos requisitos determinados para que se reconozca un aplazamiento y reducción de deudas, «o incluso la dación en pago», indica la OCU.

La peor alternativa es llegar a una situación de impago, que daría pie al banco a iniciar un procedimiento que puede acabar en el embargo de la vivienda.

¿En qué consiste el código de buenas prácticas de los bancos?

El Código de Buenas Prácticas es un conjunto de medidas que los bancos adheridos a él deben aplicar para reestructurar la deuda de los hipotecados con una situación económica vulnerable. Está regulado por el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se especifica quién puede acogerse a él y cuáles son las soluciones que las entidades deben ofrecer.

¿A quién va dirigido?

Estas medidas de protección están dirigidas a los deudores hipotecarios:

• Que cumplan unos requisitos económicos, es decir que se encuentren en una situación económicamente vulnerable, lo que la norma denomina umbral de exclusión.

• Que la garantía del préstamo hipotecario sea la vivienda habitual del deudor.

• Que el precio de adquisición de la vivienda se encuentre dentro de unos límites, sin superar los 300.000 euros.

Además, las medidas del código también se aplicarán a fiadores y avalistas del deudor principal o hipotecantes no deudores respecto de su vivienda habitual.

¿Quién se encuentra en el umbral de exclusión?

EL umbral de exclusión se da cuando concurren todas las circunstancias siguientes:

a) Límite de ingresos: que el conjunto de los ingresos de la Unidad Familiar no supere el límite de 3 veces el Indicador Público de renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. Unidad Familiar es a estos efectos: el deudor y, en su caso, su respectivo cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita e hijos que residan en la vivienda hipotecada, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

El límite previsto será 4 veces el IPREM anual de catorce pagas en caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de 5 veces dicho indicador, en el caso de que un deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido o igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Alteración significativa de las circunstancias o circunstancia familiar de Especial Vulnerabilidad: que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la Unidad Familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o haya sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. A estos efectos:

(i) Alteración significativa de sus circunstancias económicas, se da cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5; salvo que la entidad acredite que la carga hipotecaria en
el momento de la concesión del préstamo era igual o superior a la carga hipotecaria en el momento de la solicitud de la aplicación del Código de Buenas prácticas.

(ii) Circunstancia familiar de especial vulnerabilidad se da en los siguientes casos:

1º La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.

2º La Unidad Familiar monoparental con hijos a cargo.

3º La Unidad Familiar de la que forme parte un menor de edad.

4º La Unidad Familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente, de forma acreditada, para realizar una actividad laboral.

5º La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

6º La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

7º El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado Unidad familiar según lo previsto en la letra a).

Medidas previstas en el código de buenas prácticas

1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de la deuda.
Reestructuración viable de la deuda hipotecaria, a través de la aplicación a los préstamos o créditos, de una carencia en la amortización de capital y una reducción del tipo de interés durante cinco años y la ampliación del plazo total de amortización.

2. Medidas complementarias: quita.
De no resultar suficiente la reestructuración anterior, las entidades podrán ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda.
La quita es el “perdón” de una parte de la deuda. El banco no está obligado a concederla, pero sí a valorarla cuando el usuario cumple los requisitos anteriores, agravados además por otras circunstancias, como el que ningún miembro de la unidad familiar puede tener otros bienes o derechos que permitan pagar la deuda; que esa vivienda sea la única garantía del préstamo; que el inmueble hipotecado se la única vivienda propiedad de los deudores, que estos pidieran el crédito para financiar su compra… en cualquier caso, siempre será el banco quien discrecionalmente decida condonar o no parte de esa deuda.

3. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual.

Si ninguna de las dos medidas anteriores logra reducir el esfuerzo hipotecario de los deudores a límites asumibles para su viabilidad financiera, estos podrán solicitar (y las entidades deberán aceptar) la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda. En ese caso, el banco acepta que la deuda quede saldada por completo mediante la entrega del piso, valga lo que valga en el momento. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años satisfaciendo una renta asumible.

Cuando no sean posibles ningunas de estas tres opciones, el cliente puede tratar de negociar con la entidad que ha concedido el préstamo hipotecario para buscar algún tipo de solución, aunque sea temporal. La OCU recomienda dos alternativas más:

• Negociar con el banco
Intentar negociar con tu entidad alguna solución que suponga un alivio al menos temporal: tampoco el banco está interesado en que se descontrole el impago.

• Vender la vivienda
Si no puedes pagar la hipoteca, sobre todo si te queda mucho dinero por pagar y no crees que las dificultades puedan resolverse en corto plazo, lo mejor puede ser plantearse vender la casa cuanto antes, incluso perdiendo dinero.

Según los expertos, es probable que los precios sigan a la baja en los próximos tiempos: si no actúas, corres el riesgo de acabar perdiendo la casa a manos del banco y que lo que se obtenga por su subasta no baste para cubrir la deuda. Es la última opción, pero es mejor que perder la vivienda.

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Fuente: OCU. Dinero: hipotecas. https://www.ocu.org/dinero/hipotecas/consejos/problemas-pago-hipotecas