¿Qué es subrogación hipotecaría?

Una subrogación hipotecaria es aquella operación en la que se mejoran las condiciones de una hipoteca. Existen dos tipos:

1 Subrogación del acreedor o entre entidades: cambio de hipoteca de un banco a otro.

Con este cambio, el cliente suele obtener una mejora en las condiciones de su préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Así, se puede beneficiar de una modificación en un tipo de interés (más bajo), una menor vinculación (quitándote productos que tenías contratados para poder obtener un interés más ventajoso) o menos comisiones. Esta operación, que puede ir acompañada de una ampliación del plazo de amortización, también te permite modificar la modalidad del tipo de interés, pasando de uno variable a uno fijo, ganando en seguridad y aprovechando que, en la actualidad, las entidades cuentan con ofertas muy atractivas.

2 Subrogación del deudor o entre particulares: cambio del titular de la hipoteca, pero seguimos en el mismo banco.

Es lo habitual cuando compramos una casa que ya está hipotecada. El banco, puede o no admitir al nuevo deudor y para ello realizará un estudio de riesgos igual que realiza en cualquier concesión de préstamo.

¿Qué gastos implica una subrogación hipotecaria?

Cambiar tu hipoteca de banco no es gratis e implica una serie de costes que pueden variar según la entidad bancaria y hay que tener en cuenta a la hora de calcular si te compensa o no. Os detallamos los principales gastos:

• Comisión de subrogación: se aplica sobre el capital pendiente de pago, siempre y cuando esta comisión esté contemplada en el contrato de la hipoteca original. Está limitada por  ley y varía en función de cuándo se formalizó la hipoteca y si es una hipoteca fija o una variable.
  • A partir del 16 de junio de 2019.
    • Interés fijo: 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % durante los siguientes.
    • Interés variable: 0,25 % los primeros tres años o 0,15 % los cinco primeros años.
  • Entre diciembre de 2007 y junio 2019: 0,5 % del capital pendiente los seis primeros años, 0,25 % el resto.
  • Entre abril de 2003 y diciembre de 2007: 0,5 % del capital pendiente.
  • Antes de abril de 2003: 1 % del capital pendiente.

Hay una excepción a estos casos, si cambias de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo la comisión de subrogación será de un máximo del 0,15 % los tres primeros años, 0 % después, sea cual sea el año en el que firmaste la hipoteca.

Por otro lado, en las hipotecas de tipo fijo firmadas antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, también puede existir una comisión de compensación por riesgo de tipo de interés. Es decir, si solicitamos una amortización anticipada o subrogación cuando los intereses del mercado son más bajos que los que contratamos al firmar la hipoteca, el banco puede reclamar esa compensación, que viene estipulada en el contrato

• Comisión de apertura del nuevo banco: es poco frecuente que entre los gastos de subrogación de hipoteca tengamos que pagarla, pero en caso de tenerla, sería la entidad a la que nos vamos la que nos la cobraría por las gestiones de apertura del préstamo subrogado.
• Comisiones administrativas: con la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (art.14), estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria.

¿Qué tienes que hacer para cambiar tu hipoteca a otro banco?

Puedes decidir cambiar la hipoteca de banco en busca de mejores condiciones en cualquier momento de tu vida. El proceso para subrogar una hipoteca tarda aproximadamente 40 días.

• Lo primero que tienes que hacer es buscar una nueva entidad que mejore las condiciones de la hipoteca que tienes actualmente.
• La nueva entidad financiera estudiará la situación y comprobará que se cumplen los requisitos para la concesión del préstamo hipotecario. En caso de que el estudio sea positivo, la nueva entidad presentará una oferta vinculante, en la que figuren las nuevas condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
• Una vez que hayas aceptado la oferta, la nueva entidad notificará a tu entidad actual la decisión de subrogar la hipoteca, y le requerirá para que en el plazo de siete días naturales emita un certificado sobre el importe debido por el préstamo hipotecario.
• Una vez entregada esa información, tu banco tendrá un plazo de 15 días naturales para presentarte una contraoferta. Si después de 15 días, el banco actual no manifiesta con carácter vinculante su disposición a formalizar la modificación de las condiciones con el deudor, se podrá firmar la escritura de la subrogación de hipoteca.

¿Es ahora un momento para hacer una subrogación?

En general, sería un buen momento para quienes quieran cambiar de una hipoteca variable a una fija, puesto que actualmente existe una gran oferta de hipotecas fijas con diferenciales muy atractivos.

Antes de tomar cualquier decisión, analiza detalladamente qué tipo de operación puede resultar lo más beneficiosa posible.

Los expertos afirman que además de pensar qué tipo de hipoteca se quiere contratar, fija, mixta o variable, es fundamental que los hipotecados estudien si la oferta de subrogación lleva asignadas vinculaciones, habitualmente, seguro de vida, seguro de hogar, etcétera. Aunque las vinculaciones están prohibidas se pueden ofrecer productos combinados por lo que es muy importante hacer cuentas y no vernos seducidos por un menor tipo de interés en el préstamo y al final acabemos pagando más en el conjunto de la operación.

En cualquier caso, la subrogación de una hipoteca es un trámite que debes pensarte bien y contrastar todas las opciones que te ofrece el mercado.